Property acquisition of the foreigners in Turkey (Stand February 2009):

Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de gayrimenkul edinmesi hususu 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesinde düzenlenmiştir. Yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de Türk mevzuatına göre kurmuş veya iştirak etmiş oldukları yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul edinmesi hususu ise 2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 36’ncı maddesi ile 4875 sayılı Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3’üncü maddesinin d bendinde düzenlenmiştir. Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesinin 1’inci ve 2’nci fıkraları, 3’üncü fıkrasının 1’inci, 2’nci ve 3’üncü cümleleri, 4’üncü ve 5’inci fıkraları Anayasa Mahkemesi’nin 26.04.2005 tarih ve 25797 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 14.03.2005 tarih ve 2003/70 E ve 2005/14 K sayılı kararı ile iptal olunmuştur. Bilahare Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesi, 5444 sayılı Tapu Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yeniden düzenlenmiştir. Bunun üzerine Anayasa Mahkemesi, 16.01.2008 tarih ve 26758 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 11.04.2007 tarih ve 2006/35 E ve 2007/48 K sayılı kararı ile Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesinin 1’inci fıkrasının 4’üncü cümlesinin ve 7’nci fıkrasının 1’inci cümlesinin bir kısmının iptaline karar verilmiştir. Bilahare Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesinin 7’nci ve 8’inci fıkraları ile 36’ncı maddesi 5782 sayılı Tapu Kanunu’nda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun ile yeniden düzenlenmiştir. Diğer taraftan Doğrudan Yabancı Yatırımlar Kanunu’nun 3’üncü maddesinin d bendi Anayasa Mahkemesi’nin 16.04.2008 tarih ve 26849 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan 11.03.2008 tarih ve 2003/71 E ve 2008/79 K sayılı kararı ile iptal olunmuştur. Bunun üzerine yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de Türk mevzuatına göre kurmuş veya iştirak etmiş oldukları yabancı sermayeli şirketlerin gayrimenkul edinmesi hususu detaylı olarak, 12.11.2008 tarih ve 27052 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimine İlişkin Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Bu düzenlemeler ışığında yabancıların gayrimenkul edinmesi hususu aşağıda açıklanmaya çalışılmıştır:

1. Yabancı Uyruklu Gerçek Kişilerin Gayrimenkul Edinmesi:

Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesine göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler, Türkiye’de işyeri veya mesken olarak kullanmak üzere, uygulama imar planı veya mevzii imar planı içinde bu amaçlarla ayrılıp tescil edilen taşınmazları satın alabilirler veya miras veya ölüme bağlı tasarruflarla edinebilirler veya taşınmazlar üzerinde bağımsız ve sürekli nitelikte sınırlı ayni hak tesis edebilirler. Ancak bu hükmün uygulanabilmesi için karşılıklılık (mütekabiliyet) esasına ve mevzuatla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere uyulmak gerekir.

Karşılıklılık (mütekabiliyet) esası, Türkiye’de gayrimenkul edinmek isteyen yabancı gerçek kişinin tabiyetinde bulunduğu ülkenin mevzuatının Türk vatandaşlarına gayrimenkul edinmesine hak tanımış olması ve bu hakkın da fiilen uygulanması halinde söz konusudur.

Mevzuatla getirilmiş olan kısıtlayıcı hükümlere örnek olarak, 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler Ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu’nun, 1062 sayılı Hudutları Dahilinde Tebaamızın Emlakine Vaziyet Eden Devletlerin Türkiye’deki Tebaaları Emlakine Karşı Mukabele-i Bilmisil Tedabiri İttihazı Hakkında Kanun’un, 431 sayılı Hilafetin İlgasına ve Hanedanı Osmaninin Türkiye Cumhuriyeti Memaliki Haricine Çıkarılmasına Dair Kanun’u, 403 sayılı Türk Vatandaşlığı Kanunu’nun, 3083 sayılı Sulama Alanlarında Arazi Düzenlenmesine Dair Tarım Reformu Kanunu’nun ve 5580 sayılı Özel Öğretim Kurumları Kanunu’nun ilgili hükümlerini gösterebiliriz.

Yabancı uyruklu bir gerçek kişinin ülke genelinde edinebileceği taşınmazlar ile sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü, 2,5 hektarı geçemez. Ayrıca merkez ilçe ve ilçeler bazında uygulama imar planı ve mevzi imar plan sınırları içerisinde kalan alanlarda yabancı uyruklu gerçek kişilerin tamamının edinebilecekleri taşınmazlar ile sınırlı ayni hakların toplam yüzölçümü de bu alanların % 10’u ile sınırlıdır. Bakanlar Kurulu, merkez ilçe ve ilçelerin altyapı, ekonomi, enerji, çevre, kültür, tarım ve güvenlik açısından önemlerini dikkate alarak, bu orandan fazla olmamak kaydıyla farklı oran belirlemeye yetkilidir.

Yabancı uyruklu gerçek kişiler lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde bu kayıt ve sınırlamalar aranmaz. Ayrıca Türkiye Cumhuriyeti ile arasında karşılıklılık olan devlet vatandaşlarının kanuni miras yoluyla intikal eden taşınmazları için de bu kayıt ve sınırlamalar uygulanmaz. Buna karşılık ölüme bağlı tasarruflarda bu kayıt ve sınırlamalar uygulanır.

Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesine göre, yabancı uyruklu gerçek kişiler, sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları, flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlar ve stratejik yerler olarak Bakanlar Kurulu’nca belirlenen yerlerde taşınmaz edinemezler.

2. Yabancı Uyruklu Tüzel Kişilerin Gayrimenkul Edinmesi:

2.1. Yabancı Ülkelerde İlgili Ülke Mevzuatına Göre Kurulmuş Tüzel Kişiliği Haiz Yabancı Uyruklu Ticaret Şirketlerin Gayrimenkul Edinmesi:

Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesine göre, yabancı ülkelerde ilgili ülke mevzuatına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz yabancı uyruklu ticaret şirketleri, ancak özel kanun hükümleri çerçevesinde taşınmaz mülkiyeti ve taşınmazlar üzerinde sınırlı ayni hak edinebilirler.

İlgili özel kanunlar:

— 2634 sayılı Turizm Teşvik Kanunu’nun 8/E maddesine göre, Türkiye’de turizm amaçlı yatırım yapmak isteyen yabancı uyruklu tüzel kişiler, Bakanlar Kurulu kararı ile, karşılıklık koşulu aranmasızın ve yabancılar için getirilen kanuni kısıtlamalara tabi tutulmaksızın “Kültür ve turizm koruma ve gelişim bölgeleri ve turizm merkezleri”ndeki gayrimenkulleri edinebilirler.

— 6326 sayılı Petrol Kanunu’nun 12/2 maddesi uyarınca yabancı uyruklu tüzel kişiler, Bakanlar Kurulu kararı ile, faaliyet konusu ile sınırlı olarak gayrimenkul edinebilirler.

— 4737 sayılı Endüstri Bölgeleri Kanunu’nun 3/A maddesi uyarınca yabancı uyruklu tüzel kişiler, Sanayi Ve Ticaret Bakanlığı’nın ve Çevre Ve Orman Bakanlığı’nın kararı ile, faaliyet konusu ile sınırlı olarak endüstri bölgelerinde gayrimenkul edinebilirler.

Yabancı ülkelerde ilgili ülke mevzuatına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz yabancı uyruklu ticaret şirketleri lehine Türkiye’de taşınmaz rehni tesisinde bu kayıt ve sınırlamalar aranmaz.

Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesine göre, yabancı uyruklu tüzel kişiler de, sulama, enerji, tarım, maden, sit, inanç ve kültürel özellikleri nedeniyle korunması gereken alanlar, özel koruma alanları, flora ve fauna özelliği nedeniyle korunması gereken hassas alanlar ve stratejik yerler olarak Bakanlar Kurulu’nca belirlenen yerlerde taşınmaz edinemezler.

2.2. Yabancı Ülkelerde İlgili Ülke Mevzuatına Göre Kurulmuş Tüzel Kişiliği Haiz Yabancı Uyruklu Ticaret Şirketler Dışındaki Yabancı Uyruklu Tüzel Kişilerin Gayrimenkul Edinmesi:

Tapu Kanunu’nun 35’inci maddesine göre, yabancı ülkelerde ilgili ülke mevzuatına göre kurulmuş tüzel kişiliği haiz yabancı uyruklu ticaret şirketler dışındaki yabancı uyruklu tüzel kişiler Türkiye’de taşınmaz edinemez ve bunların lehlerine Türkiye’de sınırlı ayni hak tesis edilemez.

3. Yabancı Uyruklu Gerçek Ve Tüzel Kişilerin Türkiye’de Türk Mevzuatına Göre Kurmuş Veya İştirak Etmiş Oldukları Yabancı Sermayeli Türk Uyruklu Şirketlerin Gayrimenkul Edinmesi:

Tapu Kanunu’nun 36’ncı maddesine ve Yabancı Sermayeli Şirketlerin Taşınmaz Edinimine İlişkin Yönetmelik hükümlerine göre, yabancı uyruklu gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye’de Türk mevzuatına göre kurmuş veya iştirak etmiş oldukları yabancı sermayeli Türk uyruklu şirketler, ana sözleşmelerinde belirtilen faaliyet konularını yürütmek üzere taşınmaz mülkiyeti veya sınırlı ayni hak edinebilir ve kullanabilirler. Ancak 2565 sayılı Askeri Yasak Bölgeler Ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri saklı kalmak kaydıyla, söz konusu şirketler, askeri yasak bölgeler, güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelerde taşınmaz edinimleri, Genel Kurmay Başkanlığı’nın veya Genel Kurmay Başkanlığı’nın yetkilendireceği komutanlıkların; özel güvenlik bölgelerindeki taşınmaz edinimleri ise taşınmazın bulunduğu yerdeki valiliğin iznine tabidir.